Miete oder Pacht in der Gastronomie 2026: Der rechtliche Unterschied und was Gründer wissen müssen
Von René Ebert & Sanjaya Pattiyage · · 13 Min. Lesezeit · Finanzen
Solche Szenarien sind keine Einzelfälle. Sie entstehen meist, weil Gründer die Begriffe Miete und Pacht nicht sauber unterscheiden — und weil sie Verträge…
Das Wichtigste auf einen Blick
Ein Gründer findet auf einem Immobilien-Portal ein freies Ladenlokal. Die Anzeige spricht von "Miete". Er unterschreibt, richtet für 180.000 Euro eine Pizzeria ein — und erfährt nach zwei Monaten, dass der Vermieter daneben einem zweiten Pizza-Lieferdienst Räume zur Verfügung stellt. Der Vertrag enthielt keine Konkurrenzschutz-Klausel. Der Mieter steht vor einem Umsatzeinbruch, von dem sich viele junge Betriebe nicht erholen.
Highlights aus diesem Beitrag
Ein Gründer findet auf einem Immobilien-Portal ein freies Ladenlokal. Die Anzeige spricht von "Miete". Er unterschreibt, richtet für 180.000 Euro eine Pizzeria ein — und erfährt nach zwei Monaten, dass der Vermieter daneben einem zweiten Pizza-Lieferdienst Räume zur Verfügung stellt. Der Vertrag enthielt keine Konkurrenzschutz-Klausel. Der Mieter steht vor einem Umsatzeinbruch, von dem sich viele junge Betriebe nicht erholen.
Die Indexmiete koppelt die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex. In Gewerberaum zulässig, unterliegt aber dem Preisklauselgesetz (PrKG) . Nach verbreiteter Praxis ist eine wirksame Indexklausel regelmäßig an eine Langfristbindung von mindestens 10 Jahren gekoppelt.
Über 5 Jahre summiert sich die Differenz leicht auf einen niedrigen sechsstelligen Betrag . Wer das in die Liquiditätsplanung und in die Speisekartenkalkulation einrechnet, merkt schnell, dass saubere Vertragsarbeit kein Luxus ist.
Häufige Fragen
1. Miete oder Pacht — welcher Vertragstyp ist besser?
Pauschal ist keiner besser. Für Gründer, die ein eigenes Konzept aufbauen, ist Miete oft flexibler. Wer einen eingeführten Betrieb mit Kundenstamm übernimmt, profitiert häufig von Pacht. Entscheidung vom Konzept, Lage und Risikotoleranz abhängig — mit Fachanwalt besprechen.
2. Was bedeutet Fruchtziehung genau?
Fruchtziehung ist das Recht, wirtschaftliche Erträge aus der überlassenen Sache zu erzielen und zu behalten (§ 581 BGB). In der Gastronomie: Umsätze und Gewinne aus dem laufenden Betrieb. Im Mietvertrag nicht Gegenstand.
3. Was ist eine Betriebspflicht-Klausel?
Vertragliche Verpflichtung, den Betrieb tatsächlich zu führen — oft mit Mindest-Öffnungszeiten und Sortiments-/Konzeptbindung. Rechtlich umstritten ist die Kombination mit Konkurrenzschutz-Ausschluss (BGH XII ZR 51/19).
4. Wie erkenne ich einen Doppelvertrag?
Ein Vertrag regelt die Raumüberlassung (Miete), ein zweiter die Nutzung von Inventar und Ausstattung (Pacht). Kritisch bei Kündigung: Ein Vertrag kann den anderen hinfällig machen — oder eben nicht. Fachanwaltliche Prüfung ratsam.
5. Konkurrenzschutz-Klausel — was schützt sie wirklich?
Das Kerngeschäft des Mieters/Pächters im selben Objekt und in unmittelbarer Nachbarschaft. Ein gesetzlich begründeter Konkurrenzschutz wirkt in Grenzen — ausdrückliche vertragliche Regelungen schaffen Klarheit.
6. Staffelmiete oder Indexmiete?
Staffel ist planbar, Index marktnäher. Beide in Gewerberaum zulässig. Indexmiete unterliegt dem Preisklauselgesetz und regelmäßig einer 10-Jahres-Langfristbindung.
7. Schönheitsreparaturen auf Gewerberaum — was geht?
Formularklauseln sind AGB-rechtlich überprüfbar. Starre Fristenpläne und pauschale Endrenovierungsklauseln können unwirksam sein. Ein Blick eines Fachanwalts lohnt sich.
8. Kaution in der Gastronomie — wie viel üblich?
Drei Monatsmieten sind branchenüblich. Keine gesetzliche Obergrenze wie im Wohnraum. Bankbürgschaften verbreitet.
9. Kündigungsfristen bei Gewerberaum?
§ 580a Abs. 2 BGB: Ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals — faktisch rund sechs Monate.
10. Umsatzpacht vs. Festpacht — was ist fairer?
"Fair" hängt von der Staffelung ab. Umsatzpacht verteilt Risiko. Festpacht gibt Planungssicherheit. Mischformen sind Standard.
11. Wie lange sollte Erstmietzeit sein?
Für Gastronomie mit hohen Einbau-Investitionen 5–10 Jahre typisch. Kürzere Laufzeiten bieten Flexibilität, längere Planungssicherheit und oft bessere Konditionen.
12. Wer trägt Instandhaltung (Heizung, Lüftung, Kühltechnik)?
Grundsätzlich § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: Vermieter. Vertraglich oft auf Mieter/Pächter abgewälzt — Wirksamkeit der Klausel im Formularvertrag hängt von der Formulierung ab.